Perché si fa? Il preliminare o compromesso si fa per proteggere i tuoi interessi, sia che tu stia comprando, sia che tu stia vendendo. E se usato correttamente, è un potente strumento di garanzia che ti accompagna in un momento così importante come l’acquisto o vendita di una casa.
Quando si arriva da un accordo tra compratore e venditore, oltre al prezzo ci sono numerosi dettagli da definire. Il preliminare di compravendita quindi è un contratto che definisce l’accordo tra le parti nei dettagli, si fa per iscritto perché per avere valore legale, uno degli elementi essenziali (oltre all’accordo, oggetto e causa), è che il preliminare abbia la stessa forma scritta del contratto definitivo di compravendita.
In parole semplici, è un contratto con il quale due parti – chi vende e chi compra – si impegnano a concludere in futuro il vero e proprio contratto di compravendita. In pratica, si tratta di un impegno reciproco di carattere patrimoniale, una sorta di “promessa vincolante” che fa nascere un obbligo: oggi non si firma ancora il rogito notarile, ma si fissa l’obbligo di farlo a una data futura.
Ora, perché è così importante?
Perché serve a tutelarsi, dà la sicurezza, da entrambe le parti, che l’accordo si realizzerà.
Infatti quello che si scrive è vincolante per il contratto definitivo di compravendita che si farà davanti al notaio.
Inoltre per rafforzare la tutela oltre agli elementi essenziali (come la forma scritta, oggetto, causa e accordo), sono importanti anche gli elementi accessori del contratto: questi sono il Termine, caparra o penale.
Termine stabilisce entro quale data si farà l’atto, serve per non lasciare precarietà del rapporto giuridico, (altrimenti se il termine non lo stabiliamo noi, la legge stabilisce che si ha tempo 12 anni per concludere).
Caparra o penale- è un anticipo del prezzo pattuito, serve a garantire la serietà sia di chi vende che di chi compra.
Facciamo quindi qualche esempio pratico per capire l’utilità del preliminare, a chi serve e perché si fa?
Immaginate di essere l’acquirente ed avete trovato la casa dei vostri sogni. Tuttavia, prima di poter procedere, avete bisogno di qualche settimana per ottenere il mutuo dalla banca. Nel frattempo, non volete che qualcun altro si faccia avanti e vi soffi la casa da sotto il naso. Firmando il preliminare, il venditore si impegna a vendere la casa a voi, e voi vi impegnate a comprarla, ma non subito. Avete tempo per sistemare tutti i dettagli, sapendo che l’accordo è lì, sigillato.
Dall’altra parte, il venditore potrebbe aver bisogno di tempo per liberare l’immobile dai mobili ed effetti personali o c’è qualche lavoretto da completare sull’immobile prima della consegna, il preliminare serve a non restare nel dubbio se l’acquirente non si tiri indietro all’ultimo momento perchè ha cambiato idea.
… Magari dopo aver sostenuto una spesa per il traslocco. Si ottiene una sorta di sicurezza che, se tutto va secondo i piani, la vendita andrà a buon fine.
Ma cosa succede se qualcuno non rispetta l’impegno?
Se una delle parti decide di non rispettare il preliminare, l’altra parte ha tre opzioni alternative:
-Risoluzione per inadempimento
-Risarcimento del danno
-Esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.
La prima la risoluzione del contratto, in pratica dire: “L’accordo è saltato, non se ne fa nulla” normalmente a garanzia delle serietà delle parti a voler concludere l’affare, si stabilisce una caparra confirmatoria, quindi l’acquirente se cambia idea la perde, il venditore se cambia idea deve pagare il doppio della caparra.
La seconda opzione è chiedere un risarcimento dei danni. che vanno quantificati, quindi bisogna vedere se conviene prendersi la caparra o il danno.
E infine, c’è una terza via, che è la più interessante: puoi chiedere al giudice di obbligare l’altra parte a rispettare l’accordo, ottenendo una **sentenza che abbia lo stesso effetto del rogito notarile, cioè il trasferimento della proprietà dell’immobile, ai sensi dell’art. 2932 del codice civile. **. Si chiama Esecuzione forzata in forma specifica:
Immaginate di aver firmato il preliminare, ma poi il venditore cambia idea e decide di non voler più vendere. Ecco, grazie all’articolo 2932 del codice civile, potete chiedere al giudice di fare quello che avrebbe fatto il venditore: cioè trasferirvi la proprietà. È come se il giudice diventasse la penna che firma al posto di chi ha deciso di non rispettare il patto, in questo caso il giudice con una sentenza costitutiva si sostituisce all’inerzia di una delle parti. La sentenza verrà trascritta nei registri immobiliari.
Conclusione
In sintesi, il preliminare di compravendita immobiliare è una specie di “rete di sicurezza”. Serve a dare tempo e certezza a entrambe le parti coinvolte in una compravendita, ma, soprattutto, è un impegno serio, vincolante. Se le cose non vanno come previsto, esistono strumenti legali per far valere quell’impegno, anche forzando la vendita attraverso una sentenza.