Il preliminare di compravendita immobiliare è un contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo di compravendita. Tale accordo è utilizzato quando le parti desiderano impegnarsi reciprocamente, ma non intendono concludere immediatamente il contratto definitivo. È un contratto con efficacia obbligatoria per le parti, che assumono l’obbligazione di prestare un futuro consenso.
Forma del contratto:
Il preliminare deve essere redatto nella stessa forma prevista per il contratto definitivo (ad esempio, la forma scritta e, in taluni casi, la forma pubblica). Se il contratto definitivo richiede una determinata forma (ad esempio, per la compravendita di immobili è necessaria la forma scritta), anche il preliminare deve rispettare tale forma, pena la nullità.
Obbligazioni derivanti dal preliminare:
Il preliminare crea obblighi a carico delle parti. Queste si impegnano a concludere in futuro il contratto definitivo. Se una delle parti non adempie a tale obbligo, la controparte ha tre possibilità alternative:
Risoluzione del contratto per inadempimento: La parte lesa può chiedere lo scioglimento del preliminare a causa dell’inadempimento della controparte.
Risarcimento del danno: La parte non inadempiente può chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell’inadempimento della controparte.
Esecuzione in forma specifica: L’altra parte può chiedere al Giudice di emettere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, cioè il trasferimento della proprietà dell’immobile, ai sensi dell’art. 2932 del codice civile.
Esecuzione forzata:
Se una delle parti non rispetta l’obbligo assunto con il preliminare, la parte non inadempiente può chiedere l’esecuzione forzata in forma specifica. Con questa azione, la parte richiede al Giudice di pronunciare una sentenza costitutiva che produca gli stessi effetti del contratto definitivo che le parti avrebbero dovuto stipulare. In sostanza, il Giudice compie un atto giuridico che trasferisce la proprietà o gli altri diritti che sarebbero stati oggetto del contratto definitivo, pur in assenza di consenso da parte dell’inadempiente.
In conclusione, il preliminare di compravendita è uno strumento vincolante che, in caso di inadempimento, permette di ottenere sia la risoluzione del contratto, sia la possibilità di ottenere il trasferimento forzato della proprietà mediante un intervento giudiziale.
