Ogni immobile in vendita ha indicato un prezzo, una posizione, uno stile. Pochi hanno una risposta chiara alla domanda: si può assicurare?
Un assicuratore non valuta solo la probabilità che accada un incidente, valuta la probabilità che un eventuale sinistro venga effettivamente risarcito. Due fattori determinano questa valutazione:
La responsabilità civile
(l’Art. 2051 c.c. rende il proprietario responsabile dei danni causati dal bene in custodia, anche senza colpa diretta)
e, nei casi più gravi, la responsabilità penale
(lesioni colpose, Art. 590 c.p., oppure omicidio colposo, Art. 589 c.p.), qualora un infortunio o un decesso siano riconducibili a una condizione, un impianto elettrico difettoso, un difetto strutturale, mai verificata. La giurisprudenza considera la mancanza di agibilità come un elemento a sostegno della colpa, proprio perché dimostra che la sicurezza dell’immobile non è mai stata verificata in modo indipendente.
Un immobile privo di agibilità comporta questa doppia esposizione: un assicuratore che può rifiutare o limitare la copertura, e un proprietario più difficile da difendere in caso di incidente. L’assicurazione può risarcire la vittima entro i limiti della polizza, ma non può proteggere il proprietario dalle conseguenze penali, e le clausole per colpa grave possono annullare la copertura proprio quando servirebbe di più.
La buona notizia è che si può risolvere.
Mettere in regola un immobile si riduce a un passaggio chiaro, incaricare un tecnico abilitato (ingegnere o geometra) di verificarne la conformità alle normative vigenti in materia di igiene, salute e sicurezza. Se l’immobile è già conforme urbanisticamente, la certificazione segue un iter amministrativo standard. Se non lo è, lo stesso tecnico individua con precisione cosa manca e quali interventi servono per colmare il divario. In entrambi i casi, si tratta di un percorso definito, non di un vicolo cieco.
Se stai vendendo, risolvere la questione prima di mettere in vendita, toglie al tecnico dell’acquirente la sua leva principale per negoziare sul prezzo. Se stai comprando, verifica l’agibilità e se manca, è un motivo per coinvolgere un tecnico per valutare se si può regolarizzare, ma non un motivo per rinunciare all’acquisto!
FAQ
Quanto tempo serve per ottenere l’agibilità?
Se l’immobile è già conforme, è una pratica a zero giorni perchè è una certificazione del tecnico che si prende la responsabilità, serve giusto il tempo per predisporla, sopralluogo tecnico e la raccolta della documentazione. Il Comune ha generalmente 30 giorni per rispondere una volta depositata la pratica e vale il silenzio assenso. Se invece servono prima degli interventi di adeguamento, i tempi si allungano di conseguenza.
Cosa succede se l’irregolarità non può essere sanata?
È un caso raro, ma può capitare, di solito quando l’immobile si trova in una zona vincolata o lo scostamento supera quanto consentito dalle norme vigenti. Anche in questo caso esistono di norma delle opzioni: sanare le parti che possono essere messe a norma, adeguare l’uso o la distribuzione degli spazi a quanto è approvabile, oppure, quando nulla può essere regolarizzato, definire il prezzo e dichiarare la limitazione in modo trasparente invece di lasciarla emergere in un secondo momento. La perizia di un tecnico chiarisce in quale situazione ci si trova, ed è sempre meglio saperlo prima della vendita che dopo.