La chiave per una valutazione immobiliare corretta
Quando valutiamo un immobile, uno dei fattori fondamentali è la sua dimensione o la sua superficie, sia perché la consistenza è quasi sempre il parametro preferito delle stime, sia perché l’ordine di grandezza della dimensione porta ad inserire l’immobile in un determinato segmento di mercato. Ma attenzione: non esiste un solo modo per misurarla! A seconda del parametro utilizzato, la metratura può variare anche sensibilmente. Se vogliamo confrontare due immobili in modo corretto, dobbiamo sempre assicurarci di usare lo stesso tipo di superficie.
Oggi vi spiegherò in modo semplice e pratico le tre superfici principali che si usano nel settore immobiliare:
- Superficie Catastale
- Superficie Calpestabile
- Superficie Commerciale
Vediamo insieme la differenza!
1️⃣ Superficie Catastale: il dato ufficiale
La superficie catastale è il valore che trovate negli atti ufficiali, come il rogito o la visura catastale. È calcolata secondo le regole del Catasto e comprende:
✅ La superficie dell’abitazione compresi i muri
✅ Una quota percentuale di balconi, terrazzi, cantine, giardini e pertinenze
Perché è importante?
Perché è il dato più certo e confrontabile tra diversi immobili. Quando faccio una valutazione, utilizzo la superficie catastale perché è quella che trovo negli atti di compravendita degli immobili già venduti, rappresentando così un riferimento affidabile e oggettivo.
2️⃣ Superficie Calpestabile: lo spazio che vivi davvero
La superficie calpestabile è la metratura reale che puoi utilizzare camminandoci sopra.
✅ Si misura all’interno dei muri e considera solo gli spazi effettivamente vivibili.
✅ NON comprende lo spessore delle pareti, né balconi, terrazzi o pertinenze.
Perché è importante?
Dà un’idea chiara dello spazio realmente fruibile all’interno della casa. Se devi arredare o capire quanto è grande una stanza, questa è la misura da guardare!
3️⃣ Superficie Commerciale: quella che incide sul prezzo
La superficie commerciale è il valore più usato per determinare il prezzo di vendita di un immobile.
✅ Comprende tutto:
- Superficie calpestabile al 100%
- Muri interni e perimetrali (fino a un certo spessore)
- Una quota percentuale di balconi, terrazzi, giardini, cantine, garage e altre pertinenze
A grandi linee le percentuali più comuni per orientarvi sono:
- Balconi e terrazzi 25%-35%
- Giardini 15% (se piccoli), 2% (se molto grandi)
- Cantine 20%-50%
- Garage 40%-60%
Perché è importante?
Perché è su questa base che si calcola il prezzo al metro quadro. Attenzione però: la superficie commerciale può gonfiare il valore percepito di un immobile, specialmente se ci sono tante pertinenze, quindi bisogna fare attenzione anche alle altre misure catastale e calpestabile per capire meglio le dimensioni.
Conclusione: quale superficie usare?
🔹 Vuoi un dato ufficiale e certo? Usa la superficie catastale.
🔹 Vuoi capire quanto spazio hai realmente? Guarda la superficie calpestabile.
🔹 Vuoi stimare il valore di mercato? Considera la superficie commerciale.
Regola d’oro per i confronti: usa sempre lo stesso parametro! Se confronti due immobili, fallo sulla stessa tipologia di superficie: scegli un criterio o catastale, o calpestabile o commerciale, altrimenti il confronto sarà fuorviante.
E ora, la prossima volta che vedi un annuncio immobiliare, saprai esattamente di cosa si sta parlando! 🚀
