Chi desidera vendere o acquistare un immobile deve sapere che esiste un documento fondamentale per dimostrare la regolarità urbanistica della costruzione: il titolo abilitativo ad edificare.
Senza di esso non è possibile provare che la casa è stata edificata nel rispetto delle norme vigenti al momento della costruzione e quindi non è possibile fare l’atto.
Cos’è il titolo abilitativo ad edificare
Il titolo abilitativo ad edificare è l’autorizzazione rilasciata dal Comune che certifica la legittimità della costruzione di un immobile.
Serve a dimostrare che l’edificio è stato realizzato con un permesso valido e secondo le leggi dell’epoca.
È un documento indispensabile sia in fase di vendita che di acquisto, perché tutela entrambe le parti da eventuali irregolarità. La legge urbanistica del 17 agosto 1942 n. 1150, all’art. 31, introduce l’obbligo di richiedere una licenza al sindaco per chiunque intenda realizzare nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire edifici esistenti, oppure eseguire opere di urbanizzazione, all’interno del centro abitato che oggi chiamiamo centro storico o matrice e nelle zone attorno di espansione.
L’applicazione di questa disciplina è legata all’adozione da parte dei singoli comuni dei piani regolatori comunali e al controllo dell’attività edilizia.
Poiché non tutti i comuni si sono dotati del piano regolatore nello stesso periodo, per stabilire se un immobile privo di licenza edilizia sia o meno abusivo è necessario verificare l’anno di adozione del piano regolatore del Comune.
Successivamente, con la legge 6 agosto 1967 n. 765, l’obbligo di licenza edilizia viene esteso a tutto il territorio comunale, comprese le aree esterne al centro abitato.
Come è cambiato nel tempo
La normativa edilizia italiana è cambiata più volte nel corso degli anni. Conoscere la data di costruzione dell’immobile è quindi fondamentale per capire quale titolo cercare.
- La legge del 17 agosto 1942, n.1150 all’art.31 introduce l’obbligo di chiedere apposita licenza al sindaco per chiunque intenda, nell’ambito del territorio comunale da intendersi come centro abitato e nelle zone di espansione, poste fuori dal centro abitato, eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti, ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno.
- Fino al 1967: la licenza edilizia era obbligatoria solo nei centri abitati dei Comuni che si erano dotati di Piano Regolatore Generale (PRG) legge 1150 del 1942. Nelle zone rurali, costiere o montane dove il PRG non disciplinava, non era richiesto alcun titolo abilitativo ad edificare formale.
- In mancanza di titolo abilitativo a costruire è considerata valida la planimetria catastale depositata prima dell’adozione del piano regolatore nei centri abitati oppure depositata prima del 1967 se la costruzione è in zone rurali o di mare (aree esterne ai centri abitati). Oppure, se la planimetria è assente, è necessaria una perizia giurata di un tecnico abilitato che attesti l’epoca di costruzione della casa.
- Dal 1967: la licenza edilizia diventa obbligatoria in tutto il territorio nazionale.
- Dal 1977: la licenza edilizia viene sostituita dalla concessione edilizia.
- Dal 2003: la concessione edilizia viene sostituita dal permesso di costruire, tuttora in vigore.
Come individuare il titolo abilitativo ad edificare del tuo immobile
Per identificare correttamente il titolo abilitativo ad edificare, occorre seguire alcuni passaggi:
- Verificare l’anno di costruzione dell’immobile.
- Controllare se, in quel periodo, il Comune era dotato di Piano Regolatore Generale.
- In assenza di titolo abilitativo: se la casa è stata costruita prima del 1942 o prima del 1967, verificare se la casa ricade all’interno del centro storico matrice oppure è in una zona esterna che prima non faceva parte del centro urbano, verificare la presenza di una planimetria catastale e a quale anno risale la costruzione, in alternativa se non c’è planimetria catastale, rivolgersi a un tecnico per una perizia giurata controllando diversi indizi per risalire ad una datazione.
- Per gli immobili più recenti, semplicemente richiedere copia del titolo abilitativo ad edificare direttamente all’ufficio tecnico del Comune.
Perché affidarsi a un’agenzia immobiliare
Orientarsi tra norme, sigle e documenti non è semplice. Le regole urbanistiche cambiano nel tempo e spesso non è immediato capire se un immobile è in regola o meno.
Per questo motivo è consigliabile affidarsi a un’agenzia immobiliare qualificata, che si occupi di verificare la documentazione urbanistica e catastale prima di mettere un immobile in vendita.
La nostra agenzia esegue questi controlli di routine per ogni proprietà, garantendo ai clienti la massima trasparenza e sicurezza in ogni fase della compravendita.
Può sembrare controintuitivo, ma questa pratica tutela il venditore, perché se è difficile reperire i documenti, ha tempo. In caso di problemi, può pianificare in anticipo e risolverli. In questo modo, può raggiungere l’obiettivo con tranquillità ed evitare il rischio di perdere l’acquirente o di trovarsi nei guai in seguito.
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