Se si vuole vendere al giusto prezzo ecco che la conformità urbanistica assume un importanza fondamentale nel darle il giusto valore. Però è vero che un atto nullo se una casa ha abusi?
La sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione depositata il 22 marzo 2019, numero 8230, rappresenta un punto di svolta significativo per la compravendita di immobili affetti da irregolarità edilizie. La questione centrale affrontata riguarda la nullità degli atti di compravendita in caso di difformità rispetto al titolo abilitativo dell’immobile, come stabilito dall’articolo 46 del DPR n. 380 del 2001 e dagli articoli 17 e 40 della legge n. 47 del 1985.
La legge stabilisce chiaramente che un atto è nullo se l’oggetto è illecito, nel caso degli immobili questo si traduce in irregolarità urbanistiche, comunemente note come abusi edilizi. La nullità di un atto significa che non può essere sanato, non ha effetto fin dall’inizio e è come se non fosse mai esistito. Questo principio è imprescrittibile e può essere eccepito da chiunque vi abbia interesse, anche dal giudice d’ufficio.
Tuttavia, la Cassazione ha introdotto un’inattesa svolta interpretativa. Ha precisato che la nullità degli atti di compravendita non si applica se l’atto contiene la dichiarazione dell’alienante con gli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, il quale deve essere reale e riferibile a quell’immobile specifico. In pratica, ciò significa che se nel contratto di compravendita sono indicati correttamente i dettagli del titolo urbanistico (come permesso a costruire, licenza o concessione edilizia), e se questo titolo esiste effettivamente e si riferisce all’immobile in questione, il contratto è valido nonostante possibili difformità nella costruzione rispetto al titolo stesso.
Questa decisione apre nuove prospettive nel campo delle transazioni immobiliari, consentendo la validità di atti di compravendita anche per immobili con problematiche urbanistiche. Tuttavia, resta il diritto dell’acquirente di ricorrere ad altri rimedi legali nel caso di eventuali irregolarità, a meno che non sia stato preventivamente informato e abbia esplicitamente accettato tali condizioni.
In conclusione, la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione del 22 marzo 2019 ha significativamente ampliato la possibilità di commercializzare immobili soggetti a criticità urbanistiche, confermando la validità degli atti di compravendita a condizione che siano rispettate precise modalità di dichiarazione e verifica dei titoli abilitativi.
